Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous cherchez à investir dans des parts de SCPI ? Voici tout ce que vous devez savoir pour les acheter ! Les SCPI, ou système de commercialisation des parts de propriété immobilière, sont un type de fonds de placement immobilier qui permet aux investisseurs d'acheter des parts de patrimoine immobilier. C'est un excellent moyen de s'exposer au marché immobilier sans avoir à se soucier de l'acquisition et de la gestion d'un bien immobilier. Dans cet article, nous allons vous guider dans le processus d'achat de parts de SCPI et vous donner quelques conseils sur ce qu'il faut rechercher lors de votre achat. C'est parti !

Qu'est-ce que des parts SCPI ?

Les parts SCPI sont issues de la Société Civile de Placement immobilier, système d'investissement qui rassemble un fonds collectif provennt de plusieurs investisseurs. Ces derniers recoivent ainsi en échange des parts sociales pour la gestion de biens immobiliers. Ce type de placement fait partie de la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC). Les investisseurs qui s'associent pour placer en SCPI doivent apporter un capital minimal d'un montant de 760.000 €. Il existe deux catégories juridiques de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable. La première permet à un épargnant d'acheter des parts en cas d'émission ou de hausse du capital dont le placement dans la pierre doit être de 75 % minimum. Tandis que les parts variables permettent à un investisseur d'entrer dans le processus d'achat de parts à tout moment, en fonction du prix déterminé par la société selon le patrimoine de ce dernier.


Les parts en SCPI d'un capital variable sont valable à la fois sur l'immobilier résidentiel et commercial. Une partie des sommes des parts investies est ensuite redistribuée aux épargnants en fonction des loyers perçus ou des plus-values réalisées lors de la location ou vente de biens immobiliers. Les parts diffèrent également en fonction de la catégorie de SCPI, car il en existe plusieurs avec des fonctions différentes selon plusieurs critères comme les types de bien ainsi que la zone d'investissement :

  • la SCPI de défiscalisation : les placements d'habitation qui permettent d'en tirer des défiscalisation dans l'immobilier comme Pinel ou Censi-Bouvard
  • la SCPI dite de rendement : principalement pour la pierre commerciale et les biens de service, qui peuvent être sur un marché spécifique ou plus diversifié
  • la SCPI de valorisation : se base sur une vision de long terme qui intéresse essentiellement les investisseurs qui cherchent la défiscalisation avant-tout

Comment investir des parts en SCPI ?

Il existe en 2022 plusieurs façons pour acquérir des parts en SCPI de rendement :

  • L'acquisition à travers les assurances-vie
  • L'investissement avec la nue-propriété
  • L'achat direct de parts au comptant ou à crédit

Dans le premier cas, l'utilisation d'un contrat d'assurance vie pour acquérir des parts devient avantageux dans le cas où l'épargnant a un taux marginal d'imposition plus haut. C'est de ce contrat que seront taxés les revenus issus de la SCPI, sauf si l'assuré ne retire pas d'argent pour d'autres comptes. Cette méthode permet également une grande liberté car il est possible pour l'assuré de revendre ses parts à tout moment. Il est ainsi recommandé de tenir la détention de parts sur une durée minimale de 8 ans, la revente plus tôt est risquée car il encourt un risque de perte brutale de rendement ou de capital. L'acquisition à travers la nue-propriété fonctione sour la forme d'un démembrement avec l'usufruit qui permet de récolter les revenus locatifs. A la fin de cette période, l'usufruitier devient complètement propriétaire des parts à un prix plus accessible que par d'autres moyens. Plus le temps de démembrement est long, plus le coût des parts sera diminué.

Quel montant investir en SCPI ?

Il n'existe pas de réponse définitive à la question de savoir combien investir dans les parts SCPI. Cela dépend de divers facteurs, notamment de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers et de votre horizon d'investissement. Tout dépend également de si vous souhaiter obtenir une rente dans l'immédiat ou sur le long terme. Cela dit, il est généralement conseillé de ne pas allouer plus de 10 à 20 % de votre portefeuille à un seul type d'investissement. Vous pouvez donc envisager d'investir entre 10.000 et 200.000 € dans des SCPI. Dans tous les cas, il est important de définir une stratégie patrimoniale avant l'acquisition de parts pour optimiser au mieux les réussites du projet. Avec un investissement supérieur à 20.000 €, il est conseillé de diviser le budget sur plusieurs actifs pour diversifier la source de revenus.


Attention, l'investissement dans une Société Civile de Placements Immobiliers comporte toutefois un certain nombre de risques à connaître avant de se lancer. En effet, les frais que comporte ce type sont assez conséquents et divers. Il y a notamment les frais de souscription, entre 5 et 12 % du montant souscrit, les frais de gestion sur 8 à 10 % des revenus générés ainsi que les frais de cession. Ces derniers sont proportionnels au prix de vente et la participation de l'investisseur. Vient également l'achat au comptant, qui débute à partir de 300 € ce qui le rend davantage accessible. Les revenus sont reversés sous forme de dividende net trimestriellement. Enfin, l'achat par crédit est intéressante pour ceux ayant des capitaux restreints mais une capacité d'emprunt conséquente. De ce fait, il est important que de bien calculer le remboursement d’emprunt par rapport aux revenus locatifs potentiels. Car le mieux est que ce soit autofinancé ou d'être en plus-value.